Bij vastgoedtransacties worden in de voorlopige overeenkomst vaak een of meerdere opschortende voorwaarden opgenomen. Men spreekt dan van een koop-verkoop onder opschortende voorwaarde.
Een koop-verkoop onder opschortende voorwaarde is een juridisch mechanisme dat wordt gebruikt bij transacties waarbij partijen een overeenkomst willen sluiten, maar hun uiteindelijke akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde. Meestal wordt die voorwaarde gesteld door de kandidaat-koper.
Wettelijke definitie
Op grond van artikel 5.139 Burgerlijk Wetboek is een verbintenis onder opschortende voorwaarde een verbintenis waarvan de opeisbaarheid afhangt van een toekomstige en onzekere gebeurtenis.
Belangrijk is dus dat de vervulling van de voorwaarde een toekomstig en onzeker karakter heeft. Koper en verkoper kunnen er wel van uitgaan dat de voorwaarde zal worden vervuld, maar hebben daarover nog geen zekerheid.
De gebeurtenis moet voor beide partijen een onzeker karakter hebben en mag niet afhangen van de wil van één van hen. Het kwaadwillig verhinderen of uitlokken van de vervulling van een voorwaarde wordt afgestraft.
Voorbeelden van opschortende voorwaarden
Er bestaan verschillende soorten van opschortende voorwaarden.
Meest bekend is wellicht de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet. In dat geval maakt de koper zijn akkoord tot effectieve aankoop afhankelijk van het verkrijgen van een (hypothecaire) lening.
Andere vaak voorkomende voorwaarden hebben te maken met de stedenbouwkundige- en vergunningstoestand van het verkochte goed. Zo kan een koop-verkoop afhankelijk worden gemaakt van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning, van een bouwvergunning, van de regularisatie van een bouwovertreding…
Wanneer op een onroerend goed een voorkooprecht rust, wordt dan weer gebruik gemaakt van de opschortende voorwaarde van de niet-uitoefening ervan door de begunstigde.
Voordelen en nadelen
Een van de belangrijkste voordelen van koop-verkoop onder opschortende voorwaarde is dat het de betrokken partijen beschermt in de periode dat zij nog onzeker zijn over een krediet, over een vergunning, over een regularisatie…
De keerzijde van de medaille is dat het een periode van onzekerheid met zich meebrengt. Zowel de koper als de verkoper zijn afhankelijk van het vervullen van de voorwaarden voordat de effectieve transactie kan plaatsvinden. Het gebruik van opschortende voorwaarden kan de verkoop ook vertragen. En bij een definitieve niet-vervulling van de voorwaarden zijn partijen terug bij af.
Precieze en duidelijke omschrijving
Partijen zijn in principe vrij om de opschortende voorwaarden te kiezen alsook de verplichtingen die ze er aan verbinden.
Belangrijk is wel dat de condities zeer helder zijn, en niet voor discussie of interpretatie vatbaar.
Nemen we als voorbeeld de opschortende voorwaarde van de hypothecaire lening. Om onduidelijkheid of discussie te vermijden wordt best gedetailleerd: hoeveel tijd de koper heeft om een lening te bekomen, of dit voor de volledige aankoopsom moet zijn of slechts een deel ervan, of er een maximaal intrestpercentage wordt bepaald, op welke wijze de koper de verkoper moet informeren over de weigering van de financiering, of de weigering van één bank volstaat of er minstens twee of drie moeten worden bevraagd…
Hoe duidelijker een opschortende voorwaarde wordt gepreciseerd, hoe beter. Geen van de partijen is er mee gebaat in een juridische discussie terecht te komen of een voorwaarde al dan niet is vervuld en of een verkoop dus al dan niet heeft plaatsgevonden.
