Stel: een eigenaar denkt te bouwen tot aan de rand van zijn perceel, maar overschrijdt daarbij de perceelsgrens. In de praktijk gebeurt het meer dan u denkt.
Reden waarom de wetgever bij de invoering van het nieuwe goederenrecht (in 2021) in een wettelijke regeling rond het “beperkt” grensoverschrijdend bouwen heeft voorzien.
Deze regeling komt nu evenwel deels op de helling te staan door een recent arrest van het Grondwettelijk Hof.
Wettelijke regeling rond grensoverschrijdend bouwen
Artikel 3.62 Burgerlijk Wetboek regelt de problematiek van de grensoverschrijding en onderscheidt daarbij twee situaties.
Is de nabuur die over de grens bouwt te goeder trouw en zou hij door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen.
Is de bouwende buur te kwader trouw, dan kan de nabuur wel de verwijdering van het overschrijdende deel eisen, tenzij er geen een omvangrijk stuk grond wordt ingenomen of de buur geen potentiële schade lijdt.
Het verschil zit hem dus – wellicht terecht – bij de “ingesteldheid” van de overtreder. Handelde deze te goeder trouw dan moet hij geen drastische gevolgen ondergaan. Was de bouwheer daarentegen te kwader trouw (lees bouwde hij willens en wetens een stuk over de grens) dan mag de consequentie navenant zijn.
Grondwettelijk Hof fluit wetgever terug
In een arrest van 25 april 2024 sprak het Grondwettelijk Hof zich negatief uit over deze regelgeving. Het Hof viseert met name de wettelijke bepaling waarin het recht wordt beperkt om van de kwaadwillige bouwer enkel afbraak te vragen in geval van omvangrijke inname van grond of effectief geleden schade.
In het concrete dossier had de nabuur de bouwheer er al tijdens de uitvoering op gewezen dat hij de grens aan het overschrijden was.
Indien in dat geval de bouwheer toch de werken verder zet, zo oordeelde het Grondwettelijk Hof, dan mag de nabuur weldegelijk de verwijdering ervan vragen, ook waanneer de inname niet omvangrijk is en er geen andere potentiële schade is dan die welke betrekking heeft op de inname op de eigendom.
Gelet op de kwade trouw van de eigenaar, berokkent de verwijdering van het overschrijdende inherente element in een dergelijke situatie aan die eigenaar geen nadeel dat onevenredig is met het voordeel dat de verwijdering voor de nabuur zou opleveren.
Conclusie
Een eigenaar die zijn nabuur heeft ingelicht over het feit dat het bouwwerk de perceelsgrens overschrijdt, kan weldegelijk de verwijdering van dat grensoverschrijdende bouwwerk vragen.
Vermoedt u dat uw nabuur de grens overschrijdt, stel hem dan zo snel mogelijk in gebreke. Vanaf dat moment kan hij geen onwetendheid meer claimen, en gebeurt de verderzetting van de werken op zijn risico.
